Comment trouver le capital de départ pour démarrer en immobilier?

Comment trouver le capital de départ pour démarrer en immobilier?

Vous voulez investir en immobilier parce que vous avez fait quelques recherches et vous avez aimé l’idée d’investir dans des bâtiments qui prennent de la valeur et qui rapportent de l’argent à tous les mois?

C’est bien beau, mais pour investir, ça va vous prendre une mise de fonds… mais vous n’avez pas vraiment grand-chose de côté pour démarrer. Vous n’êtes pas le seul!

Comment avoir votre capital de départ

Plusieurs options s’offrent à vous. Certaines d’entre elles sont meilleures que d’autres pour certaines personnes. Nous allons regarder quelques possibilités qui pourraient vous permettre de trouver votre capital de départ pour votre mise de fonds afin de faire votre entrée dans le merveilleux monde de l’immobilier.

Entrer par la porte d’en arrière!

Votre Porte d'entrée en immobilier n'est peut-être pas celle que vous croyiezJe ne parle pas d’entrer en voleur dans la maison de quelqu’un pour lui prendre son argent, mais non! Je parle que pour acheter votre première propriété à revenu, vous pouvez acheter un immeuble dans lequel vous allez vous-même habiter.

En effet, vous pouvez acheter un Duplex ou un Triplex et habiter un des logements. Je tenais à vous présenter cette option pour deux raisons.

La première, c’est que c’est ce j’ai fait. En effet, je vous écris de mon logement dans un Duplexe au nom de ma femme et moi. Nous avons acheté cette propriété et nous y avons emménagé, puis on loue l’autre logement.

C’est moins cher que d’acheter une maison du même prix, parce qu’un locataire nous aide à payer l’hypothèque. C’est moins spacieux que les maisons que mes collègues au même salaire ont acheté, mais notre investissement nous a donné la chance de débuter en immobilier à peu de frais.

La deuxième raison, c’est que vous pouvez investir en immobilier avec un bien plus petit montant comme mise de fonds. Quand vous voulez investir dans une propriété à revenus dans laquelle vous n’allez pas habiter, vous devez habituellement mettre 20% de cashdown… et ça peut représenter un bon montant. Par contre, si vous voulez habiter un des logements, vous pouvez acheter avec seulement 5% ou 10% de cashdown. En effet, nous n’avions pas beaucoup plus que 5% de mise de fonds lorsqu’on a acheté notre Duplex.

Si vous avez déjà une maison, vous pourriez sortir de l’équité

Si vous êtes déjà propriétaire, et que vous ne voulez pas habiter un logement dans un Plex, vous pourriez déjà être assis sur votre capital de départ en immobilier.

Votre maison peut vous servir pour votre capital de départ pour investir en immobilier

Si vous avez déjà payé une partie de votre hypothèque, ou que la valeur marchande de votre maison a augmenté, vous pourriez sortir jusqu’à 80% de l’équité de votre maison avec une marge de crédit hypothécaire. Ces marges de crédit vous donnent accès à la partie de votre maison qui vous appartient, et ce à un taux vraiment avantageux, souvent 0,75% de plus que le taux directeur.

Économiser l’argent

Si vous avez la patience nécessaire, vous pourriez économiser l’argent nécessaire pour votre mise de fond afin de démarrer en immobilier. Si vous voulez utiliser cette stratégie, je vous suggère fortement de lire mes articles : La première étape pour reprendre vos finances en main et Qu’est-ce que ça veut dire : se payer en premier?

Ramasser votre argent dans un REER et faire un RAP

Au Québec, si vous ET votre conjointe n’avez jamais été propriétaires, vous pouvez voir si cette stratégie vous convient. Je ne sais pas si des programmes similaires existent dans votre région si vous habitez ailleurs qu’au Québec, alors vérifiez!

Si vous voulez accélérer vos économies, vous pouvez économiser votre argent dans un REER, et mettre les économies d’impôts réalisées dans le REER pour augmenter votre capital de départ et ainsi pouvoir faire une plus grande mise de fonds.

Vous pouvez sortir jusqu’à 25 000$ pour chacun des conjoints de chacun de vos REER pour faire votre RAP. Qu’est-ce qu’un RAP? C’est le Régime d’Accès à la Propriété.

Quand vous faites ceci, vous n’avez pas à remettre d’argent dans vos REER pour les 2 années qui suivent votre RAP, puis vous devez remettre ce montant sur une période de 15 ans suivant les 2 années de répit.

Par exemple, si vous « RAPpez » 15 000$, après les deux ans, vous devrez remettre 1000$ par année pendant 15 ans. Ce 1000$ déposé dans votre REER ne sera pas déduit de vos impôts une seconde fois.

Attention, si vous faites actuellement un salaire que vous savez bien inférieur à celui que vous allez faire dans les prochaines années, vous pourriez économiser 15% d’impôts, mais ne pas avoir 35% de déduction d’impôts quand vous allez le remettre. Faites vos calculs avant de vous servir de cette méthode pour accumuler votre mise de fonds.

Faire un ou quelques « Flips »

Non, je ne parle pas de faire des pirouettes sur le trampoline! Je parle de faire des Flips immobiliers. Si vous voulez apprendre ce qu’est un Flip immobilier, je vous suggère de lire l’article : Ne faites surtout pas un Flip Immobilier avant d’avoir lu ceci!.

Utilisez votre imagination

Réfléchissez, utilisez votre imagination pour améliorer vos finances personnelles et investir en immobilier

Plusieurs autres méthodes pour démarrer en immobilier peuvent s’offrir à vous si vous utilisez votre imagination et que vous vous informez.

Vous pourriez utiliser une pratiquement une infinité de stratégies pour démarrer en immobilier. Si vous êtes à l’aide en anglais, Phil Pustejovsky a une chaîne YouTube sur l’immobilier et il a vraiment plein de vidéos qui pourraient vous donner des idées pour démarrer en immobilier sans trop de capital de départ. Ses méthodes sont du côté de l’investissement créatif (« Creative Investing »).

Dans tous les cas, étudiez un minimum sur un sujet AVANT d’investir votre argent durement gagné. Vous ne voudriez pas vous retrouver « Upside Down » financièrement.

Votre but est d’améliorer vos finances, pas de les empirer.

                                                  -Ken McElroy

Pour toutes les méthodes présentées dans cet article, je vous conseille fortement de faire appel à des professionnels pour vous conseiller personnellement : vous ne voulez pas trouver un deal et vous faire refuser à une étape du processus d’achat. Pour les méthodes qui viendront de votre imagination, de conseil est d’autant plus de mise : vous ne voulez pas faire quelque chose d’illégal!

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Allez, Trouvez le moyen qui vous convient!

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P.S. Si vous utilisez ces méthodes pour démarrer en immobilier, ou en avez une ingénieuse à proposer, ne vous gênez pas, laissez un commentaire.