Ne faites surtout pas un Flip Immobilier avant d’avoir lu ceci!

Ne faites surtout pas un Flip Immobilier avant d’avoir lu ceci!

Vous avez décidé d’investir en immobilier? Super! Qu’est-ce que c’est exactement un investisseur immobilier? En fait, plusieurs activités entrent dans la définition de tâche d’un investisseur immobilier. Il y a également plusieurs stratégies possibles qui s’offrent à vous.

Flip immobilier

Une stratégie très populaire, surtout grâce aux émissions de télévision sur le sujet, est le Flip Immobilier. Qu’est-ce qu’un flip immobilier? Est-ce risqué? Est-ce que ça peut rapporter? Existe-t-il d’autres moyens d’investir en immobilier? Nous allons répondre à toutes ces questions dans cet article.

Je veux faire une passe de cash!

Est-ce que vous voulez faire « une passe de cash » pour gagner un montant rapidement? Dans ce cas, vous pouvez faire ce qu’on appelle un « Flip Immobilier ». Quelle est la définition d’un flip immobilier? Faire une Flip Immobilier consiste à acheter une propriété à un prix réduit et à le revendre pour un profit. Parfois, pour y arriver, vous allez faire des rénovations pour remettre la propriété au goût du jour afin de faire votre profit. Vous investissez alors pour un gain en capital. Évidemment, sur un gain en capital, vous serez sujet à l’imposition du profit sur le flip immobilier.

Si vous désirez faire ce type de transactions, je vous suggère fortement de lire le livre « Les Flips » par Yvan Cournoyer. Si vous êtes à l’aise en anglais, je vous suggère également de vous abonner à la chaîne YouTube de Phil Pustejovsky. Phil, tout comme Yvan Cournoyer, est un pro, et il vous donne énormément d’informations sur le sujet totalement gratuitement.Améliorations cosmétiques pour vos flips

La stratégie est d’acheter une maison sous sa valeur marchande, puis de la revendre au prix du marché. Parfois, vous allez faire des rénovations pour lui faire prendre de la valeur. Suivant les conseils de Phil, je vous suggère de vous en tenir à des rénovations qui concernent plutôt des aspects cosmétiques. Si vous avez une masse dans les mains pour détruire un mur, vous vous exposez à de plus gros problèmes, et vous risquez de perdre de l’argent dans votre deal. Acheter une maison pour la rénover peut par exemple vous donner un bon profit si vous êtes prêts à mettre un peu de sueur et de jus de bras dans le projet.

D’autres fois, la meilleure stratégie est d’acheter la propriété sous le prix du marché, puis de la revendre telle quelle à un autre investisseur qui est un acheteur de maison à rénover et qui fera les travaux, vous faisant ainsi un profit de vente sur la maison. Vous sortirez votre capital plus rapidement de votre deal sans vous exposer à des risques inutiles.

Un exemple de ce type de flip immobilier pourrait être de mettre une propriété sous contrat d’achat à un bon prix, de l’acheter et de trouver dans le mois qui suit un acheteur de maisons à rénover.

Est-ce qu’il y a des risques à faire des flips?

Connaître les risques pour atteindre des sommetsComme dans tout investissement, il y a bien entendu des risques. Plusieurs choses peuvent vous faire perdre de l’argent dans ce type de transactions.

Débutons par répondre à la question : est-ce légal un flip immobilier? La réponse en un mot : OUI. La réponse plus complète est qu’il est légal de faire un flip immobilier, à certaines conditions. Vous ne voudriez pas être accusé de « pratiquer l’immobilier sans licence ». Vous ne devez pas, par exemple, mettre une propriété sous contrat et revendre le contrat directement à un autre investisseur immobilier… mais presque. Vous pouvez faire ce qu’on appelle une double fermeture… ce qui signifie d’acheter une propriété et de la revendre dans l’heure qui suit.

Pour diminuer vos risques, vous devez premièrement faire une bonne évaluation de la valeur de la propriété pour l’acheter sous sa valeur marchande. Si la propriété vaut moins au départ que ce que vous croyiez, vous pourriez diminuer votre profit.

Ensuite, si vous empruntez de l’argent et que les rénovations prennent plus de temps que prévu, vous pourriez payer davantage en intérêts que ce que vous aviez prévu. Il en est de même si vous ne vendez pas la propriété rénovée aussi vite que vous espériez.

Finalement, vous devez bien évaluer la valeur après rénovation .Si vous pensiez vendre votre propriété pour 250 000$ par exemple, mais que vous finissez par réaliser que votre propriété rénovée n’en vaut que 230 000$, vous mangerez dans vos marges de profit assez rapidement.

Vous devez donc bien penser et faire vos calculs de façon plutôt conservatrice et si, malgré tout, l’investissement semble valoir la chandelle, et que vous vous êtes suffisamment renseignés sur le sujet, alors vous pouvez foncer!

Les avantages d’un flip

Obtenir une mise de fond avec un flip immobilierFaire des flips peut vous fournir un excellent capital de départ pour investir en immobilier. Si vous voulez acheter une propriété à revenu, mais que vous n’avez aucun argent de côté pour faire une mise de fonds, communément appelé cashdown, vous pouvez faire un flip, acheter une maison pour la rénover, et utiliser le profit à cette fin.

Certaines personnes en font un métier, et ils vivent simplement grâce à leurs revenus provenant de flips. Cette stratégie vous permet de faire un profit relativement rapidement. Si vous arrivez à faire plusieurs deals par année, même en faire quelques un simultanément, vous pouvez très bien gagner votre vie de cette façon et vous enrichir. Plus vous faites de transactions, meilleurs vous deviendrez à évaluer les opportunités et à accomplir le processus efficacement.

Les désavantages d’un flip

De l’autre côté, un désavantage, c’est que vous devez constamment trouver de nouveaux deals pour pouvoir en vivre. Lorsqu’un deal est fini (que vous avez acheté, rénové ou non, puis vendu), vous ne recevez plus d’argent de cette propriété. Vous devez alors vous servir de votre argent dans une autre propriété pour continuer à faire un profit.

Consultez toujours un professionnel avant d'utiliser des stratégies fiscales

L’autre désavantage est que vous êtes imposé ou taxé sur le gain en capital. Y’a-t-il une façon d’éviter de payer les impôts sur ce gain en capital? C’est possible! Si vous utilisez la maison que vous achetez comme résidence principale, vous pourriez éviter de payer de gains en capital. Je vous suggère de parler à votre comptable pour en connaître davantage sur la fiscalité et l’imposition des flips immobiliers.

En habitant dans la maison durant le temps des rénovations et que vous la déclarez comme résidence principale, vous aurez tout le temps nécessaire pour faire les travaux et vous pourriez vous éviter une facture salée en impôts. Vous ne pourrez pas faire ceci plusieurs fois par année par contre. Aux États-Unis, par exemple, vous devez vivre dans la maison durant au moins 2 ans.

 

Attention! Je ne suis pas un comptable agréé ni un fiscaliste et je ne peux donc vous donner de conseils fiscaux. Consultez toujours un professionnel AVANT d’utiliser cette stratégie. Les lois varient d’un endroit à l’autre dans le monde, alors, je réitère : Consultez un professionnel en fiscalité dans votre région avant de faire vos transactions!

Je n’ai pas vraiment envie de faire des flips, quelles sont mes autres options?

L’autre stratégie est d’investir pour faire du « Cashflow ». Qu’est-ce que le Cashflow? Il s’agit de faire « couler du cash dans vos poches ». Pour ce faire, ceux qui investissent pour le Cashflow vont acheter un bien locatif et louer les logements de celui-ci pour plus que le montant de l’hypothèque, des taxes, des assurances et des dépenses. Nous discuterons plus en détail de cette stratégie dans l’article « Avoir un Cashflow positif en immobilier ».

Conclusion

J’espère que cet article vous a éclairé sur les avantages et désavantages des flips immobiliers. Vous avez vu que vous pouvez faire des profits intéressants en faisant un flip immobilier. Vous avez également pris connaissance de certains des risques associés aux flips. Vous avez vu les avantages et désavantages que présente cette stratégie. Si vous décidez que c’est pour vous, alors commencez vos recherches et surtout éduquez-vous afin de réussir vos premiers flips. Votre succès dans votre première transaction pourrait déterminer votre avenir financier dans ce domaine.

 

 

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Allez, faites vos recherches!

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P.S. Si vous avez déjà fait un flip immobilier, ne vous gênez pas et parlez-en en commentaire.